【东方证券】龙湖集团：稳健房企标杆，不动产运营典范.pdf
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产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。
有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。
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告
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公
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究
报
告
】
龙湖集团 00960.HK
稳健房企标杆，不动产运营典范
核心观点
⚫ 稳健和平衡是公司的底色，追求更有质量的发展。龙湖集团 90 年代创建于
重庆，二十八载铸就稳健增长的标杆房企。2016 年-2020 年，公司营业收
入和归母净利润分别实现年均复合增速 27.5%和 19.1%的增长。龙湖保持
财务长期稳健，截止 2020 年底，公司剔除预收账款的资产负债率为 67%，
净负债率 46%，现金短债比为 4.2，平均融资成本仅 4.4%，属于绿档房企。
⚫ 战略和执行领先，十载探索终成六大航道全面扬帆。地产扮演稳健增长角色，
注重城市深耕，高端产品线具有溢价，预计继续保持 10-15%的增长，2020
年销售 2700 亿，一二线占比达 97%，土地储备 7400 万方满足三年以上开
发需求，通过综合开发和适度下沉控制拿地的地货比，未来毛利率大幅下滑
的空间不大；商业是公司标签之一，开业提速预计租金保持 30-40 %的增长，
2020 年公司实现租金收入 58.2 亿元，2010-2020 年 CAGR 达到 35.1%，
整体出租率一直维持在 95%以上。公司严格恪守投资纪律，以十年的战略定
力和累计千亿计的销售额为机会成本，铸就了其在商业地产领域的核心能
力。物业实现服务的闭环，储备深厚有望保持 40-50%的增长，2020 年实现
物业收入 58.4 亿元，近五年 CAGR 为 42%，同时具备了平台化输出的潜
力。长租公寓 2021 年可能迎来盈利拐点。
⚫ 坚持长期主义，从优秀到胜利。展望未来，龙湖在赛道选择、扎实经营和组
织能力具备长期投资价值。公司牢牢把握 TOD 风口，综合开发能力一流。
商业上公司因超低的融资成本、具有潜在退出能力建立竞争优势。龙湖擅长
从客户出发，具有强大的客研能力。同时形成了年轻化数字化的氛围和具有
凝聚力的文化确保公司发展后劲。
财务预测与投资建议
⚫ 首次覆盖给予买入评级，目标价 51.62 港元。我们预测 2021-2023 年每股
收益为 3.88/4.57/5.49 元。可比公司 2021 年的平均估值为 10X。综合考虑
业绩增速与经营性收入的成长性，我们给予 10%的估值溢价，对应 2021 年
PE 估值为 11X，对应目标价 51.62 港元（1 港元=0.829 人民币）。
风险提示
⚫ 销售增速放缓。新商业项目开业速度和租金不及预期。消费恢复不及预期。
Table_BaseIn fo
投资评级 买入 增持 中性 减持 (首次)
股价（2021 年 09 月 30 日）
35.9 港元
目标价格
51.62 港元
52 周最高价/最低价
52.15/30.25 港元
总股本/流通 H 股（万股）
606,689/606,689
H 股市值（百万元港币）
217,801
国家/地区
中国
行业
房地产
报告发布日期
2021 年 09 月 30 日
1 周
1 月
3 月
12 月
绝对表现
4.06
2.43
-17.47
-14.25
相对表现
3.8
6.2
-2.72
-19.01
恒生指数
0.26
-3.77
-14.75
4.76
资料来源：WIND、东方证券研究所
证券分析师
赵旭翔
zhaoxuxiang@orientsec.com.cn
执业证书编号：S0860521070001
证券分析师
吴丛露
wuconglu@orientsec.com.cn
执业证书编号：S0860520020003
香港证监会牌照：BQJ931
联系人
吴尘染
wuchenran@orientsec.com.cn
联系人
苏若琳
suruolin@orientsec.com.cn
公司主要财务信息
2019A
2020A
2021E
2022E
2023E
营业收入（百万元）
151,026
184,547
222,375
256,071
297,097
同比增长
29.5%
21.4%
18.6%
12.8%
13.7%
营业利润（百万元）
50,797
54,031
65,103
77,073
92,153
同比增长
28.5%
6.4%
20.5%
18.4%
19.6%
归属母公司净利润（百万元）
18,337
20,002
23,561
27,740
33,301
同比增长
12.9%
9.1%
17.8%
17.7%
20.0%
每股收益（元）
3.13
3.41
3.88
4.57
5.49
毛利率
33.7%
29.3%
29.3%
30.1%
31.0%
净利率
12.1%
10.8%
10.6%
10.8%
11.2%
净资产收益率
20.9%
19.8%
20.3%
20.9%
21.7%
市盈率（倍）
9.0
10.8
7.5
6.4
5.3
市净率（倍）
0.4
1.8
1.4
1.2
1.1
资料来源：公司数据. 东方证券研究所预测. 每股收益使用最新股本全面摊薄计算.
龙湖集团首次报告
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稳健房企标杆，不动产运营典范
有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。
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目 录
1. 稳健和平衡是公司的底色，追求更有质量的发展...................................... 6
1.1 崛起于重庆、运筹全国的头部房企 ......................................................................... 6
1.2 稳定的管理层铸就卓越的执行力 ............................................................................ 7
1.3 有质量增长的行业标杆 .......................................................................................... 8
1.4 卓越信用铸就超低融资成本，奠定长期战略的核心优势 ...................................... 10
2. 战略和执行领先，十载探索终成六大航道全面扬帆 ................................ 12
2.1 高端市场玩家，深耕一二线盈利稳定 ................................................................... 13
2.2 持有与开发并重，商业赛道十年磨一剑 ............................................................... 18
2.3 空间即服务，口碑出众的智慧物业 ....................................................................... 26
2.4 稳健扩张，现金流平衡发展的长租公寓 ............................................................... 28
2.5 创新航道，发力装修、租售业务 .......................................................................... 31
3. 坚持长期主义，从优秀到胜利 ................................................................ 33
3.1 围绕 TOD，把握综合开发的机遇 ................................................................ ......... 33
3.2 开业继续提速，资产价值不断增厚 ....................................................................... 36
3.3 占领客户研究高地，紧跟市场创造高溢价产品 ..................................................... 38
3.4 年轻化数字化，文化为石凝聚百战百胜的冠军组织 .............................................. 39
盈利预测与投资建议 .................................................................................... 43
盈利预测：2021-2023 年 EPS 为 3.88 /4.57/5.49 元 ........................................................ 43
投资建议：首次覆盖给予买入评级，目标价 51.62 港元 ................................................... 44
风险提示 ...................................................................................................... 46
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